Czy to dobry czas na wykonanie inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej?

Z naszego doświadczenia wynika, że bardzo często właściciele lub zarządcy budynków nie dysponują pełną dokumentacją techniczną nieruchomości. Zazwyczaj dotyczy to starszych budynków lub wręcz obiektów zabytkowych. Jest to temat szczególnie aktualny w obliczu nowych przepisów zabytkowych. Mamy tu na myśli ulgę, która zyskała potoczną nazwę „Pałacyk +”.

W obowiązujących od 1 stycznia bieżącego roku przepisach podatkowych wyjątkowe zainteresowanie wzbudza ulga, na remonty zabytków. Za jej sprawą możemy odliczyć wydatek poniesiony na nabycie pałacyku czy innego zabytku, choć nie więcej niż 500 zł za każdy 1 m kw. powierzchni użytkowej i maksymalnie 500 tys. zł rocznie. Ponadto można odjąć też 50 proc. wydatków na usługi budowlane, renowację czy konserwację. Tutaj nie obowiązuje żaden limit. Jeśli wyda się 1 mln zł, to można odliczyć 500 tysięcy. Warunek jest jeden — aby móc skorzystać z „Pałacyk +”, nieruchomość musi być wpisana do rejestru zabytków.

I w tym momencie zazwyczaj ujawniają się olbrzymie braki w dokumentacji, która jest niezbędna do przeprowadzenia rewitalizacji. Oczywiście tego typu problemy mogą dotyczyć także nieruchomości, które zabytkami nie są, ale np. zostały wybudowane dawno temu lub często zmieniały właścicieli. W takich przypadkach oryginalne plany mogą być zastąpione przez wykonanie inwentaryzacji budynku. Przy tej okazji warto rozważyć różne rozwiązania, które mogą być nie tylko doraźnym działaniem, ale też zabezpieczeniem się przed tego typu sytuacjami w przyszłości.

W PKIG mamy duże doświadczanie związane z kompleksowymi inwentaryzacjami budynków, a co za tym idzie jesteśmy w stanie przeanalizować różne możliwości związane z tworzeniem dokumentacji. Nie ulega wątpliwości, że w tej kwestii dokonała się spora rewolucja związana z wdrażaniem do geodezji nowoczesnych technologii, które umożliwiają przygotowanie raportów w formie umożliwiającej ich wielokrotną obróbkę oraz bezpieczeństwo przechowywania.

Aby podjąć decyzję odnośnie formy zamawianej usługi, warto najpierw określić czym właściwie jest sama inwentaryzacja architektoniczno-budowlana. W dużym skrócie można powiedzieć, że jest to proces odwrotny do projektowania, podczas którego budynek powstaje na podstawie sporządzanych rysunków. W przypadku, kiedy takie zaginęły odtwarza się je „z natury”. Początkowo raporty z inwentaryzacji tworzono w formie papierowej (stąd ich podatność na zniszczenie i częste braki w starszej dokumentacji!), później w formie cyfrowej.

Ponieważ to od Klienta zależy, jaki zakres prac ostatecznie powinien być przeprowadzony, warto wiedzieć co powinno znaleźć się w raporcie. Można w tej kwestii zdać się na specjalistę, który oceni potrzeby związane z perspektywami zarządzania nieruchomością. Zwyczajowo raport zawiera wszystkie lub część poniższych elementów:

• Pomiary architektoniczne – wykonane z natury pomiary ścian, słupów, okien, drzwi, balkonów itp. Wraz z wymiarowaniem;
• Pomiary powierzchni;
• Przekroje przez budynek;
• Pomiary i widoki elewacji;
• Inwentaryzacja sieci wodno-kanalizacyjnych, gazowych i elektrycznych;
• Pomiary i rzuty dachu;
• Opis techniczny;
• Rzut sytuacyjny w odniesieniu do granic działki
• Dokumentacja fotograficzna;
• Dokumentacja detali – np. w obiektach zabytkowych elementy ozdobne, płaskorzeźby itp.

Pomiary pozyskane z natury przekazuje się inwestorowi w formie raportu. I tu pojawia się pytanie – na jaką formę raportowania warto postawić. Oczywiście w standardzie aktualnie jest to elektroniczna forma 2D.  Forma 3D pojawiła się stosunkowo niedawno i niewiele firm ma w swojej ofercie tego typu usługę, jednak szybko dostrzeżono zalety jej stosowania. Do jej przygotowania wykorzystuje się przede wszystkim precyzyjne skanowanie 3D laserowe, skanowanie 3D światłem strukturalnym, chociaż można stworzyć trójwymiarowy model cyfrowy na podstawie standardowych pomiarów.

Skanery 3D tworzą jednak w szybki sposób chmury punktów, będące odwzorowaniem nawet najbardziej skomplikowanych budynków i definiują je w wirtualnej przestrzeni. Modele takie mogą być dostosowane do obróbki w programach typu CAD. Skanery mogą podczas skanowania pobierać informację dotyczące kolorów obiektu, dlatego informacja zawarta w modelu 3D jest kompletna.  Powszechna obecnie jest również integracja skanera z aparatem fotograficznym, dzięki takiemu rozwiązaniu przeprowadzając skanowanie laserowe równocześnie zbierana jest dokumentacja fotograficzna, którą można później w prosty sposób nałożyć na chmurę punktów jako teksturę.

Kiedy zatem inwestor powinien zdecydować się na poszerzenie standardowej inwentaryzacji o model 3D?

Najważniejszą kwestią jest określenie: co jest potrzebne teraz, a co przyda się za kilka lat. Jeśli w perspektywie czasu spodziewamy się, że budynek będzie poddawany kolejnym modernizacjom, warto rozważyć sporządzenie dokumentacji, która posłuży przez długi czas, będzie przygotowana w przyjaznej do edycji formie przy jednoczesnym zachowaniu najwyższej precyzji.

Jakie zalety zatem oferuje metoda 3D?

• Szybkość wykonania usługi – skaner 3D kilkakrotnie zmniejsza czas potrzebny na realizację inwentaryzacji,
• Precyzja – większa szczegółowość i dokładność, pokrycie punktami pomiarowymi całej powierzchni sprawia, że skanowanie 3D dostarcza pełnej i dokładnej informacji o kształcie obiektu. Ma to olbrzymie znaczenie, jeśli mówimy o obiektach zabytkowych, gdzie liczy się zachowanie ozdobnej, oryginalnej formy lub bardzo drobnych detali.
• Łatwość ponownego wykorzystania – wirtualna forma ułatwia w znaczący sposób wielokrotne modelowanie i zmiany koncepcji, bez konieczności kopiowania pomiarów. Zmiany w rzeczywistości mogą być również naniesione w łatwy sposób na model wirtualny.
• Przechowywanie – cyfrowe dane w postaci chmury punktów można przechowywać dowolnie długo, w bezpieczniejszej formie niż standardowa dokumentacja.
• Bezpieczeństwo obiektu – w przypadku prac koncepcyjnych na obiektach zabytkowych, nie ma konieczności fizycznego użytkowania obiektu.
• Uniwersalność – inwentaryzacja 3D może służyć do badania zarówno dużych, jak i niewielkich obiektów. Obecnie w ten sposób bada się nawet pojedyncze eksponaty muzealne.
• Dodatkowe wykorzystanie – modele otrzymane po inwentaryzacji można wykorzystać do innych celów, np. do wizualizacji dla potencjalnych inwestorów itp.
• Posługując się danymi pozyskanymi dzięki skanowaniu laserowemu 3D można przygotować modele BIM, które pozwalają na archiwizację w formie cyfrowej fizycznych i funkcjonalnych właściwości danego budynku czy zabytku. Tego rodzaju modelowanie umożliwia bardzo dokładne odwzorowanie użyteczności obiektowej wraz z możliwością zoptymalizowania procesu zarządzania jego użytkowaniem.

Biorąc pod uwagę powyższe aspekty, zdecydowanie się na usługę inwentaryzacji, której finalnym efektem jest model 3D ma dużą wartość dla inwestorów, którzy planują jej wykorzystywanie więcej niż raz. Finalnie, mogłoby się wydawać, decyduje więc cena. I tutaj zaskakująco dobrze wypada również metoda 3D. Szybkość, kompletność i długoterminowe wykorzystanie rezultatu przekłada się na niższe koszty realizacji w stosunku do bardziej tradycyjnych metod inwentaryzacji.

Oczywiście, spinając temat klamrą, aktualnie koszty inwentaryzacji obiektów zabytkowych objęte są wspomnianą wyżej ulgą. Kosztorysy warto na pewno zweryfikować z doradcą podatkowym lub księgowością. Ale prawdopodobnie jest to doskonały czas, aby wiele perełek architektury odzyskało swoją świetność.